Ceny nemovitostí v roce 2026. Překonávají maxima a rostou nerovnoměrně
V roce 2026 se trh s nemovitostmi probouzí z několikaleté stagnace. Ceny nemovitostí opět rostou, ale nerovnoměrně. V Praze a Brně padají nová maxima, zatímco v jiných krajích se ceny stabilizují nebo klesají. Růst cen je ale dvousečný: na jednu stranu značí oživení trhu, na druhou upozorňuje na riziko podpojištění starých pojistných smluv.
Aktuální ceny nemovitostí v roce 2026
Průměrná cena bytu a domu v ČR a v Praze
Podle dat se průměrná cena za metr čtvereční bytu v Praze v se pohybuje okolo 165–170 000 Kč/m² (nárůst 10–13 % oproti roku 2025), celostátní průměr je 100–104 000 Kč/m² (nárůst 4–8 % oproti roku 2025). U rodinných domů je celorepublikový průměr 56 000 Kč/m², v Praze pak přes 110–115 000 Kč/m² (nárůst 10–15 % oproti roku 2025). Tyto hodnoty jasně ukazují, že pražský trh je nadále výrazně výš než zbytek republiky.
Rozptyl mezi kraji je obrovský. Například v Karlovarském kraji se byty prodávají za 55–70 000 Kč/m² (nárůst o +30–67 % oproti roku 2025), v Jihomoravském za 82 000 Kč/m². Cenu nemovitosti tedy určuje především lokalita. S ohledem na dostupnost práce, infrastrukturu a výstavbu jsou nejdražší regiony dlouhodobě Praha, Brno a jejich okolí.
Průměrná za 1 m² bytu
|
|
01/2025 |
11/2025 |
12/2025 |
01/2026 |
01/2025 12/2025 |
01/2026 01/2025 |
|
Praha |
136 319 |
148 316 |
148 873 |
150 388 |
1 % |
10,3 % |
|
České Budějovice |
78 708 |
79 081 |
79 189 |
82 306 |
3,9 % |
4,6 % |
|
Brno |
114 205 |
117 481 |
118 004 |
119 728 |
1,5 % |
4,8 % |
|
Karlovy Vary |
66 045 |
71 328 |
71 793 |
71 371 |
-0,6 % |
8,1 % |
|
Hradec Králové |
83 094 |
84 189 |
88 299 |
92 748 |
5 % |
11,6 % |
|
Liberec |
74 101 |
76 787 |
76 416 |
78 279 |
2,4 % |
5,6 % |
|
Ostrava |
61 688 |
70 726 |
68 958 |
70 594 |
2,4 % |
14,4 % |
|
Olomouc |
86 658 |
89 196 |
90 133 |
93 840 |
4,1 % |
8,3 % |
|
Pardubice |
74 694 |
77 965 |
78 960 |
81 966 |
3,8 % |
9,7 % |
|
Plzeň |
76 724 |
85 544 |
84 731 |
85 241 |
0,6 % |
11,1 % |
|
Ústí nad Labem |
40 349 |
42 190 |
43 861 |
45 798 |
4,4 % |
13,5 % |
|
Jihlava |
54 250 |
67 634 |
67 135 |
64 444 |
-4 % |
18,8 % |
|
Zlín |
69 385 |
79 029 |
82 619 |
84 513 |
2,3 % |
21,8 % |
*Zdroj: https://realitymix.cz/
Vývoj cen nemovitostí v čase
Od roku 2000 se ceny nemovitostí v ČR zvýšily v průměru o 250 %. Nejstrmější růst nastal mezi lety 2016–2021, pak přišla stagnace a v roce 2023 dokonce pokles. Aktuální nárůst je vnímán jako návrat k dlouhodobému trendu.
Graf: Vývoj cen bytů v ČR (2000–2025)
|
Rok |
Průměrná cena bytu (Kč/m²) |
|
2000 |
12 000 |
|
2005 |
18 500 |
|
2010 |
24 000 |
|
2015 |
30 000 |
|
2020 |
57 000 |
|
2023 |
89 000 |
|
2025 |
96 400 |
|
2026 |
100 000 |
Rozdíly se odvíjí i podle typu nemovitosti
- Byty: Největší růst hodnoty, vhodné pro dlouhodobou investici.
- Domy: Vyšší provozní náklady, ale rostoucí poptávka po příměstském bydlení.
- Pozemky: Ceny stoupají hlavně u stavebních parcel. Například v okolí Brna vzrostly ceny stavebních pozemků meziročně o 14 %.
Co táhne ceny vzhůru?
Klíčovou roli hraje stabilizace úrokových sazeb. Hypotéky se aktuálně nabízejí okolo 4,9–5,0 % (zdroj: Swiss Life Hypoindex leden 2026), což představuje výrazný pokles oproti hodnotám přesahujícím 6 procent v letech 2022–2023. Inflace se drží pod 3 %, což povzbuzuje lidi k plánování větších investic.
Do hry vstupují i regulace: od dubna 2026 zavádí ČNB nová opatření, která omezují LTV na maximálně 70 % pro investiční hypotéky, což může zkomplikovat situaci drobným investorům.
Dostupnost nových bytů navíc zůstává omezená. Počet dokončených bytů meziročně klesl o 6 %, jak ukazují data Českého statistického úřadu. Za tímto trendem stojí zdlouhavá povolovací řízení i vyšší stavební náklady. Pokračující urbanizace pak vytváří další tlak na ceny především ve větších městech a jejich okolí.
Mění se i chování kupujících
Oproti předchozím letům jsou kupující opatrnější. Častěji volí hypotéky s kratší dobou fixace a důkladněji zvažují lokalitu. Investoři naopak opět aktivně skupují především menší byty v atraktivních čtvrtích, kde očekávají stabilní výnos z pronájmu.
A jak to reálně vypadá na trhu? Petra z Prahy hledala byt 2+kk v širším centru. Nabídka ji zaujala i přes cenu přesahující 5 milionů korun. „Na první prohlídce nás bylo dvacet pět. Realitní makléř rovnou řekl, že kdo nabídne nejvíc, vyhrává.“ Petra nakonec přihodila 200 tisíc korun nad požadovanou cenu a uspěla.
Nejde jen o koupi a prodej. Ceny ovlivňují i pojištění nemovitostí
S rostoucí hodnotou nemovitostí však roste i riziko podpojištění. Starší pojistná smlouva uzavřená například v roce 2018 může počítat s hodnotou bytu 2,5 milionu korun, zatímco jeho aktuální tržní cena přesahuje 5 milionů. Pojišťovny proto doporučují pravidelnou revizi pojistných smluv.
„Téměř 70 % majitelů nemovitosti (zdroj: ČAP prosinec 2025) má podpojištěný majetek, aniž by si to uvědomovali,“ uvádějí analýzy. I proto na našich stránkách najdete kalkulačku, kde si můžete spočítat, zda je vaše pojištění adekvátní ceně nemovitosti.
Trh s nemovitostmi v roce 2026 znovu ožívá, ale už není „pro každého“. Kdo kupuje, měl by počítat s vyšší konkurencí i rychlým rozhodováním. Kdo prodává, má šanci na slušnou cenu – pokud se trefí do správného okamžiku. A kdo nemovitost už vlastní, měl by se zamyslet, zda ji má pojištěnou na její aktuální hodnotu. Často máme dnes dražší vybavení než dříve a navíc hrozí více škod způsobených nepřízní počasí. Nejde jen o to mít kde bydlet, ale taky o to, jak dobře svůj majetek chráníme.