Na co si dát pozor při koupi bytu nebo domu? Pomůže vám praktický checklist
Koupě nemovitosti je pro většinu lidí jednou z největších investic v životě. Právě proto je důležité jít do celého procesu připravený – nejen finančně, ale hlavně informačně. Špatné rozhodnutí nebo opomenutí detailu může znamenat statisícové ztráty. A nejen při koupi samotné: špatně nastavené pojištění může vést i k podpojištění, tedy situaci, kdy při škodě nedostanete od pojišťovny reálnou náhradu. Pojďme se zorientovat v jednotlivých krocích.
Na co se ptát při prohlídce nemovitosti
Byt vs. dům – na co se zaměřit
Každý typ nemovitosti má svá specifika. U bytu se ptejte na stav společných prostor, výši fondu oprav, sousedy, hluk nebo plánované rekonstrukce domu. U domu si dejte pozor na technický stav střechy, vlhkost ve sklepě, kvalitu zateplení nebo typ vytápění. Nezapomeňte ani na okolí – jak je dostupná doprava, občanská vybavenost a zda se v okolí neplánuje výstavba, která by mohla negativně ovlivnit hodnotu nemovitosti.
Tip: Všímejte si trhlin, zápachu, orosených oken, nedokončených oprav. Zeptejte se na datum poslední rekonstrukce elektroinstalace, vody a topení. Čím více informací si odnesete, tím lépe budete rozhodovat.
Starší nemovitost? Důkladnější kontrola
Starší nemovitosti mohou být cenově atraktivní, ale nesou i vyšší rizika. Kromě technického stavu prověřte také právní historii – například zda objekt není zatížen věcným břemenem, služebností, stavební uzávěrou nebo exekucí. Vyplatí se investovat do odborné technické inspekce (statik apod.).
Právní aspekty a smlouvy
Jak zjistit majitele bytu
Chcete vědět, zda nemovitost skutečně nabízí ten, kdo ji vlastní? Vyhledejte ji v katastru nemovitostí na nahlizenidokn.cuzk.cz. Stačí znát adresu nebo číslo listu vlastnictví. Ověříte tak nejen vlastnictví, ale také případné zástavy nebo věcná břemena.
Rezervační smlouva: Na co si dát pozor
Rezervační smlouva je prvním krokem ke koupi – zavazuje kupujícího k úhradě zálohy a prodávajícího k dočasnému stažení nemovitosti z nabídky. Měla by obsahovat:
- přesný popis nemovitosti,
- výši a podmínky vratnosti rezervačního poplatku,
- lhůtu pro uzavření kupní smlouvy,
- specifikaci smluvních stran a zprostředkovatele.
Nejasnosti mohou vést k tomu, že přijdete o zálohu. Nepodepisujte nic bez porady s právníkem nebo nezávislým odborníkem.
TIP: Nevíte, jak přesně text napsat? Stáhněte si Vzor rezervační smlouvy
Převod nemovitosti: kroky a lhůty
Po podpisu kupní smlouvy následuje návrh na vklad do katastru nemovitostí. Vklad na katastr trvá běžně 30 dní, může se však protáhnout. Teprve po jeho provedení se stanete skutečným vlastníkem. Do té doby nemovitost právně nevlastníte. V tomto čase by měly být peníze správně uloženy v advokátní úschově.
Tip: Víte, co je to advokátní úschova? Jedná se o službu poskytovanou advokátem, při které na základě smlouvy o úschově dočasně přijme a opatruje peníze nebo jiné hodnoty (nejčastěji dokumenty) klientů nebo třetích osob. V případě nemovitostních transakcí slouží jako bezpečný mechanismus pro převod kupní ceny mezi prodávajícím a kupujícím (než dojde k přepisu).
Financování a pojištění koupě nemovitosti
Cena nemovitosti není jediný výdaj. Předtím, než na koupi kývnete, myslete na to, že většinou je nutné počítat i s:
- poplatkem za návrh na vklad do katastru (2 000 Kč),
- odhadem nemovitosti (3-5 tis. Kč),
- právními službami (dle rozsahu),
- daní z nabytí nemovitosti (u novostaveb již není),
- případné poplatky bance.
Proč mnohdy nestačí „základní“ pojistka?
Jestliže kupujete dům či byt na hypotéku, je pojištění jednou z podmínek, aby vám banka peníze vyplatila. Při sjednávání pojištění nemovitosti se však často podhodnocuje její cena – buď z neznalosti, nebo kvůli snížení ceny pojistného. V praxi to znamená, že při škodě dostanete výrazně méně.
Například:
Dům má reálnou hodnotu 6 milionů korun, ale je pojištěn jen na 3 miliony korun. Pokud dojde ke škodě ve výši 1 milion korun, pojišťovna vyplatí pouze 500 000 Kč. Výplata se totiž krátí poměrně podle míry podpojištění.
Nečekejte, až se něco stane:
Zakoupenou nemovitost si vždy pojištěte na její skutečnou aktuální hodnotu. Chcete-li přitom ušetřit na pojistném, zvažte raději vyšší spoluúčast – škody například do 20 000 Kč si v takovém případě uhradíte sami, ale u velkých škod budete mít dostatečné krytí a přijatelnou cenu pojištění. Použijte kalkulačku podpojištění k ověření, na jakou částku pojistit kupovanou nemovitost.
Praktický checklist. Co prověřit před koupí nemovitosti?
✅ Ověření vlastnictví v katastru nemovitostí
✅ Zjištění právních závazků (věcná břemena, exekuce)
✅ Stav technických rozvodů (elektřina, plyn, voda)
✅ Stav střešní krytiny a fasády
✅ Přítomnost vlhkosti, plísní nebo prasklin
✅ Zjištění výše fondu oprav (u bytu)
✅ Sousedské vztahy, hluk v okolí
✅ Přesná podoba rezervační smlouvy
✅ Náklady na právní služby a daňové povinnosti
✅ Výše a podmínky hypotéky (RPSN, poplatky)
✅ Reálná hodnota nemovitosti pro účely pojištění
✅ Pojištění domácnosti a odpovědnosti
Koupě nemovitosti není jen o lokalitě a ceně. Je to proces plný detailů, které rozhodují o vaší bezpečnosti a budoucí spokojenosti. Zajímejte se o technický i právní stav, smlouvy, pojištění i budoucí náklady. A hlavně: Ujistěte se, že hodnota vaší nemovitosti odpovídá pojistce. Jinak můžete při škodě přijít o statisíce.